Rezervační smlouva

Podpis rezervační smlouvy je z pohledu kupujícího i prodávajícího zásadním okamžikem. Jelikož si dobře uvědomuji tento akt a jeho důležitost, vytvořil jsem pro vás tuto stránku, na které se dozvíte vše důležité. Na obavy z podpisu rezervační smlouvy tak můžete zapomenout.

/
Koupě nemovitosti
/
Rezervační smlouva

Dvojstranná vs. trojstranná rezervační smlouva

Pokud kupujete nemovitost prostřednictvím realitní kanceláře, může mít rezervační smlouva dvě strany (zprostředkovatele a kupujícího) nebo tři strany (zprostředkovatele, kupujícího a prodávajícího). Která je lepší? No, je to jednoduché – dvojstranná rezervační smlouva je vždy neplatná (ačkoliv ji mnoho realitních kanceláří a makléřů stále používá...).

U mě proto čekejte vždy trojstrannou rezervační smlouvu, kterou podepisuje i prodávající a tato smlouva vám dá absolutní jistotu, že majitel prodá nemovitost právě vám a nikomu jinému! Trojstranná rezervační smlouva má stejnou právní váhu jako smlouva o smlouvě budoucí kupní, § 1785 - § 1788 občanského zákoníku.

Jaké dokumenty byste měli chtít před podpisem rezervační smlouvy vidět?

Zde je seznam dokumentů, které byste měli v ideálním případě před podpisem rezervační smlouvy vidět. Pokud je nanajdete na speciálních webových stránkách, které pro každou nemovitost tvořím, neváhejte mě před podpisem rezervační smlouvy požádat o jejich zaslání.

List vlastnictví

List vlastnictví si představte jako občanský průkaz nemovitosti, ze kterého vyčtete nejdůležitější právní (nikoliv technické) informace o kupované nemovitosti

Evidenční list

Evidenční list neboli předpis záloh na služby (společná elektřina, voda, odpad, úklid, výtah, fond oprav apod.). Toto se týká jen u koupě bytů. Rodinné domy ani pozemky evidenční listy nemají.

PENB

Chtějte vždy vidět i průkaz energetické náročnosti budovy (zkráceně PENB). Předložení tohoto průkazu je už mnoho let zákonnou povinností každého prodávajícího, ale i pronajímatele. Jedinou výjimku mají starší domy postavené před rokem 1947, které od svého postavení neprošly žádnou významnou rekonstrukcí.

Potvzení o bezdlužnosti vůči SVJ, nebo BD

Potvrzení deklaruje, že prodávající nemá vůči společenství vlastníků jednotek nebo bytovému družstvu dluhy. Opět platí jen u bytových jednotek.

Na co se mě ptají klienti nejčastěji před podpisem rezervační smlouvy?

NEJČASTĚJŠÍ OTÁZKY KUPUJÍCÍCH

Na kupované nemovitosti je hypotéka/zástavní právo, není to problém?

Hypotéku si nejčastěji lidé berou na 28–30 let. Skoro každý ale za tu dobu potřebuje změnit bydlení (jít do většího, do jiného města, rozchod, rozvod, narození dětí, úmrtí v rodině apod.) Prodej nemovitostí zatížené zástavním právem je zcela běžným obchodem. Všechny banky i já vám jednoduše poradíme. Celý postup vám rád detailně vysvětlím osobně nebo telefonicky.

Na kupované nemovitosti je exekuce, není to problém?

Tak tohle se vám u mě určitě nestane. Za 12 let jsem neprodal jedinou nemovitost zatíženou exekucí. Těmto obchodům se záměrně vyhýbám. U mě nemusíte mít strach.

Jak vysoká je rezervační záloha?

Výše rezervační zálohy se odvíjí od hodnoty nemovitosti. U těch, které stojí do 2 mil. Kč, je záloha standardně do 200 000 Kč. U nemovitostí do 5 mil. Kč 200 000–500 000 Kč. U nemovitostí nad 5 mil. Kč se jedná o 4–10 % z kupní ceny.

Jak dlouhá je rezervační lhůta?

Standardně 2–3 měsíce. Pokud ale prodávající na prodej spěchá a nebo naopak vy disponujete hotovostí a nebudete si brát úvěr, může být rezervační lhůta jen několik týdnů. Tohle je hodně individuální a záleží na konkrétní situaci.

Co když si nestihnu v rezervační lhůtě zařídit hypotéku?

Mým cílem je vždy spokojený zákazník. Pokud si z nějakého ospravedlnitelného duvodu nestihnete v rezervační lhůtě zařídit hypotéku, udělám vše proto, abychom rezervační smlouvu o dalších pár týdnů prodloužili a obchod jsme mohli uzavřít. Nikdy nebylo a nebude mým cílem klienty penalizovat, vzít jim peníze a začít nabízet nemovitost znovu. Takové jednání ode mě rozhodně nečekejte.

Nemůžeme podepsat rovnou kupní smlouvu?

V případě, že máte hotovost a nebudete si brát hypotéku, můžeme. Pokud potřebujete koupi financovat úvěrem, je mezikrok s rezervační smlouvou z mnoha důvodů jediným správným řešením.

Co když nedostanu hypotéku a nebudu moct nemovitost koupit?

Z rezervační smlouvy vyplývá, že v takovém případě, by vám rezervační záloha propadla a byla rozdělena rovným dílem mezi prodávajícího a realitní kancelář jako náhrada za ztracený čas a ušlou obchodní příležitost. Za 12 let se mi ale tato situace nikdy nestala. Mám kolem sebe velice schopné hypoteční experty, se kterými vás rád propojím. Úspěšnost na získání hypotéky díky tomu bude téměř 100 %. Občas mám pocit, že umí čarovat.

Pošlete mi před podpisem rezervační smlouvy kupní smlouvu k nahlédnutí?

Jsem profesionál, a proto vždy objednávám u advokátů kupní smlouvy šité na míru dané nemovitosti, podmínkám obchodu i požadavkům obou klientů (prodávající i kupující). Nerad objednávám vyhotovení kupní smlouvy před podpisem rezervační smlouvy. Toto téma s vámi rád proberu a vysvětlím individálně telefonicky nebo osobně.

Kde budou uschovány peníze?

Rezervační záloha je standardně na účtu realitní kanceláře a zbývající kupní cena buď v advokátní, nebo bankovní úschově. Záleží, na čem se s prodávajícím domluvíte.

NEJČASTĚJŠÍ OTÁZKY PRODÁVAJÍCÍCH

Co když si kupující koupi rozmyslí?

Z rezervační smlouvy vyplývá, že v případě odstoupení od smlouvy by složená rezervační záloha propadla a byla rozdělena rovným dílem mezi vás a mě jako náhrada za ztracený čas a ušlou obchodní příležitost. Za 12 let se mi tato situace stala snad jen jednou.

Za jak dlouho budu mít od podpisu rezervace peníze na účtu?

To je hodně individuální. Záleží na tom, zda je na vaší nemovitosti zástavní právo (např. hypotéka) a taky, jak plánuje kupující nemovitost financovat (pokud má hotovost, bude to určitě rychlejší, než kdyby musel čekat na prodej nemovitosti nebo schválení hypotéky). V průměru bych řekl, že od podpisu rezervace do přepsání vlastnického práva a uvolnění peněz z úschovy na váš účet to je někde mezi 3–4 měsíci. Lhůta se může ale lišit oběma směry, záleží na způsobu financování.

Nemůžeme podepsat rovnou kupní smlouvu?

Pokud má kupující hotovost a nebude si brát hypotéku, můžeme. V případě, že potřebuje koupi financovat úvěrem, je rezervační smlouva z mnoha důvodů jediným správným krokem.

Pošlete mi před podpisem rezervační smlouvy kupní smlouvu k nahlédnutí?

Kde budou uschovány peníze?

Rezervační záloha je standardně na účtu realitní kanceláře. Zbývající kupní cena buď v advokátní, nebo bankovní úschově. Záleží, na čem se s kupujícím domluvíte.

Jak vypadá moje rezervační smlouva?

Taky vás u ostatních realitek štvalo, že vám smlouvu ukázali až na poslední chvíli a nedali vám možnost ji zaslat svým právníkům? To se vám u mě nestane. Rezervační smlouvu si můžete pročíst klidně už před samotnou prohlídkou. Mám rád fér jednání a transparentnost. Tady je moje rezervační smlouva, kterou podepsaly stovky klientů před vámi a mnoho právníků se k ní vyjádřilo jako k nejlepší rezervační smlouvě, kterou kdy od realitní kanceláře viděli.

JAK VYPADÁ MOJE REZERVAČNÍ SMLOUVA?

Jsem transparentní a otevřený. Smlouvu si stáhněte a v klidu si ji pročtěte. Klidně i s vašim právníkem. Kdybyste nějakým pasážím nerozuměli, rád vám je osobně vysvětlím.

STÁHNOUT A PROČÍST REZERVAČNÍ SMLOUVU

KDO JSEM VE TŘECH VĚTÁCH

Jsem profesionální realitní makléř, který od roku 2010 prodal více než 540 nemovitostí v celkové hodnotě přes 1,3 miliardy Kč. Svými zkušenostmi a efektivním využíváním marketingových nástrojů pomáhám klientům z Prahy a jižní Moravy prodávat jejich nemovitosti co nejlépe a za co nejvyšší tržní cenu .

S ČÍM VÁM ZVLÁDNU DOBŘE POMOCT?

Prodej bytu v osobním vlastnictví
Prodej bytu v družstevním vlastnictví
Prode rodinného domu
Prodej stavebního pozemku

U MĚ NA FACEBOOKU TO ŽIJE!

GDPR | Ochrana osobních údajů | Poučení pro spotřebitele | AML vnitřní zásady | Rezervační smlouva