Rezervační smlouva

Co to jsou AML a PEP dotazníky?

Zkratka AML (Anti-Money-Laundering), v českém jazyce “proti praní špinavých peněz” je zákon č. 253/2008 Sb., který vybraným subjektům (tzv. povinným osobám) uděluje povinnost podílet se na ochraně ekonomického prostoru proti praní špinavých peněz a napomáhat tím tak v zastavení této nelegální činnosti. Mezi povinné osoby patří například realitní zprostředkovatelé, ale také třeba advokáti či banky.

/
Koupě nemovitosti
/
AML a PEP dotazníky

Co je to AML?

Jedním z nástrojů, kterým povinné osoby tuto povinnost naplňují jsou právě AML dotazníky, které v případě realitních transakcí je povinná vyplnit jak strana kupující, tak i strana prodávající. Cílem dotazníků je identifikace a kontrola klienta, bez které není možné realitní transakci podle práva uskutečnit.

Během vyplňování dotazníku se setkáte s technickými pojmy, které vám níže vysvětlím a pokusím se také odpovědět na nejčastější otázky. Díky tomu pro vás bude vyplnění dotazníku opravdu hračka.

Co je to PEP?

Jak dotazníky vypadají?

AML DOTAZNÍK

Dotazník ke stažení Dotazník ke stažení Dotazník ke stažení Dotazník ke stažení Dotazník ke stažení Dotazník ke stažení Dotazník ke stažení Dotazník ke stažení Dotazník ke stažení Dotazník ke stažení Dotazník ke stažení Dotazník ke stažení

Text tlačítka

PEP DOTAZNÍK

V čem se liší moje prodejní strategie oproti ostatním realitkám na jižní Moravě?

MASIVNÍ PLACENÁ REKLAMA NA SOCIÁLNÍCH SÍTÍCH

Ostatní makléři nevyužívají nadstandardní placenou reklamu na sociálních sítích. Já ano! Do každé prodávané nemovitosti investuji nejméně 25 000 - 60 000 Kč jen do placené reklamy a díky tomu prodávám i v dnešní problematické době, kdy většina realitních makléřů pláče.

Většina makléřů šetří. Šetřením se ale k dobrým výsledkům a vysoké prodejní ceně nikdy nedopracujete...

VYJEDNÁVACÍ SCHOPNOSTI

"Chci slevu 350 000 Kč. Pokud mi ji nedáte, nemám o koupi zájem..."

Většina obyčejných makléřů jsou špatní vyjednavači. Bojí se vyjednávání, neumí to. Raději přesvědčí vás ať snížíte cenu, než aby za vás "kopali" a snažili se prodat vaši nemovitost za co nejvíc.

Ode mě čekejte přesný opak!

Pokud jde o cenu, stojím vždy za vámi! Jsem tvrdý a nekompromisní vyjednavač a díky tomu prodávám nemovitosti svých klientů častokrát i za vyšší než inzerované ceny.

ŠPIČKOVÝ MARKETING A PREZENTACE NEMOVITOSTI

Fotky od profesionálního fotografa, homestaging, video, záběry z dronu, vizualizace, 3D půdorys, virtuální prohlídka, speciální webové stránky i placená reklama na soc. sítích. To vše vaše nemovitost ode mě dostane. Proč? Protože bez toho nikdy neprodáte za nejlepší cenu.

PROFESIONALITA
A TAH NA BRANKU

Než jsem se stal makléřem, byl jsem vrcholový atlet. Individuální sport mě naučil vytrvalosti, férovosti a pracovitosti.

Každý prodej nemovitosti je pro mě závod, který chci vyhrát.

Nebaví mě nemovitosti nabízet, chci je prodávat za co nejvyšší ceny a jsem zvyklý pro to udělat maximum.

ROZSÁHLÁ DATABÁZE KLIENTŮ A INVESTORŮ

Mnoho nemovitostí zvládnu prodám ještě dřív, než je začnu inzerovat. Ptáte se jak?

Díky své databázi movitých klientů, kterou si systematicky a pečlivě buduji už od roku 2010.

Jedním e-mailem mohu oslovit tisíce lidí ze své databáze a nabídnout jim i vaši nemovitost, pokud se domluvíme...

PRAVIDELNÁ KOMUNIKACE

Své klienty mám rád a proto mi nedělá problém se jim minimálně 1× za týden ozvat, nebo za nimi zajet domů a informovat je o stavu prodeje.

Komunikace je základ prodeje a dodnes nerozumím makléřům, kteří se svými klienty nekomunikují (a že jich není málo...)

Jaké dokumenty byste měli chtít před podpisem rezervační smlouvy vidět?

Zde je seznam dokumentů, které byste měli v ideálním případě před podpisem rezervační smlouvy vidět. Pokud je nanajdete na speciálních webových stránkách, které pro každou nemovitost tvořím, neváhejte mě před podpisem rezervační smlouvy požádat o jejich zaslání.

List vlastnictví

List vlastnictví si představte jako občanský průkaz nemovitosti, ze kterého vyčtete nejdůležitější právní (nikoliv technické) informace o kupované nemovitosti

Evidenční list

Evidenční list neboli předpis záloh na služby (společná elektřina, voda, odpad, úklid, výtah, fond oprav apod.). Toto se týká jen u koupě bytů. Rodinné domy ani pozemky evidenční listy nemají.

PENB

Chtějte vždy vidět i průkaz energetické náročnosti budovy (zkráceně PENB). Předložení tohoto průkazu je už mnoho let zákonnou povinností každého prodávajícího, ale i pronajímatele. Jedinou výjimku mají starší domy postavené před rokem 1947, které od svého postavení neprošly žádnou významnou rekonstrukcí.

Potvzení o bezdlužnosti vůči SVJ, nebo BD

Potvrzení deklaruje, že prodávající nemá vůči společenství vlastníků jednotek nebo bytovému družstvu dluhy. Opět platí jen u bytových jednotek.

Na co se mě ptají klienti nejčastěji před podpisem rezervační smlouvy?

NEJČASTĚJŠÍ OTÁZKY KUPUJÍCÍCH

Na kupované nemovitosti je hypotéka/zástavní právo, není to problém?

Hypotéku si nejčastěji lidé berou na 28–30 let. Skoro každý ale za tu dobu potřebuje změnit bydlení (jít do většího, do jiného města, rozchod, rozvod, narození dětí, úmrtí v rodině apod.) Prodej nemovitostí zatížené zástavním právem je zcela běžným obchodem. Všechny banky i já vám jednoduše poradíme. Celý postup vám rád detailně vysvětlím osobně nebo telefonicky.

Na kupované nemovitosti je exekuce, není to problém?

Tak tohle se vám u mě určitě nestane. Za 12 let jsem neprodal jedinou nemovitost zatíženou exekucí. Těmto obchodům se záměrně vyhýbám. U mě nemusíte mít strach.

Jak vysoká je rezervační záloha?

Výše rezervační zálohy se odvíjí od hodnoty nemovitosti. U těch, které stojí do 2 mil. Kč, je záloha standardně do 200 000 Kč. U nemovitostí do 5 mil. Kč 200 000–500 000 Kč. U nemovitostí nad 5 mil. Kč se jedná o 4–10 % z kupní ceny.

Jak dlouhá je rezervační lhůta?

Standardně 2–3 měsíce. Pokud ale prodávající na prodej spěchá a nebo naopak vy disponujete hotovostí a nebudete si brát úvěr, může být rezervační lhůta jen několik týdnů. Tohle je hodně individuální a záleží na konkrétní situaci.

Co když si nestihnu v rezervační lhůtě zařídit hypotéku?

Mým cílem je vždy spokojený zákazník. Pokud si z nějakého ospravedlnitelného duvodu nestihnete v rezervační lhůtě zařídit hypotéku, udělám vše proto, abychom rezervační smlouvu o dalších pár týdnů prodloužili a obchod jsme mohli uzavřít. Nikdy nebylo a nebude mým cílem klienty penalizovat, vzít jim peníze a začít nabízet nemovitost znovu. Takové jednání ode mě rozhodně nečekejte.

Nemůžeme podepsat rovnou kupní smlouvu?

V případě, že máte hotovost a nebudete si brát hypotéku, můžeme. Pokud potřebujete koupi financovat úvěrem, je mezikrok s rezervační smlouvou z mnoha důvodů jediným správným řešením.

Co když nedostanu hypotéku a nebudu moct nemovitost koupit?

Z rezervační smlouvy vyplývá, že v takovém případě, by vám rezervační záloha propadla a byla rozdělena rovným dílem mezi prodávajícího a realitní kancelář jako náhrada za ztracený čas a ušlou obchodní příležitost. Za 12 let se mi ale tato situace nikdy nestala. Mám kolem sebe velice schopné hypoteční experty, se kterými vás rád propojím. Úspěšnost na získání hypotéky díky tomu bude téměř 100 %. Občas mám pocit, že umí čarovat.

Pošlete mi před podpisem rezervační smlouvy kupní smlouvu k nahlédnutí?

Jsem profesionál, a proto vždy objednávám u advokátů kupní smlouvy šité na míru dané nemovitosti, podmínkám obchodu i požadavkům obou klientů (prodávající i kupující). Nerad objednávám vyhotovení kupní smlouvy před podpisem rezervační smlouvy. Toto téma s vámi rád proberu a vysvětlím individálně telefonicky nebo osobně.

Kde budou uschovány peníze?

Rezervační záloha je standardně na účtu realitní kanceláře a zbývající kupní cena buď v advokátní, nebo bankovní úschově. Záleží, na čem se s prodávajícím domluvíte.

NEJČASTĚJŠÍ OTÁZKY PRODÁVAJÍCÍCH

Co když si kupující koupi rozmyslí?

Z rezervační smlouvy vyplývá, že v případě odstoupení od smlouvy by složená rezervační záloha propadla a byla rozdělena rovným dílem mezi vás a mě jako náhrada za ztracený čas a ušlou obchodní příležitost. Za 12 let se mi tato situace stala snad jen jednou.

Za jak dlouho budu mít od podpisu rezervace peníze na účtu?

To je hodně individuální. Záleží na tom, zda je na vaší nemovitosti zástavní právo (např. hypotéka) a taky, jak plánuje kupující nemovitost financovat (pokud má hotovost, bude to určitě rychlejší, než kdyby musel čekat na prodej nemovitosti nebo schválení hypotéky). V průměru bych řekl, že od podpisu rezervace do přepsání vlastnického práva a uvolnění peněz z úschovy na váš účet to je někde mezi 3–4 měsíci. Lhůta se může ale lišit oběma směry, záleží na způsobu financování.

Nemůžeme podepsat rovnou kupní smlouvu?

Pokud má kupující hotovost a nebude si brát hypotéku, můžeme. V případě, že potřebuje koupi financovat úvěrem, je rezervační smlouva z mnoha důvodů jediným správným krokem.

Pošlete mi před podpisem rezervační smlouvy kupní smlouvu k nahlédnutí?

Kde budou uschovány peníze?

Rezervační záloha je standardně na účtu realitní kanceláře. Zbývající kupní cena buď v advokátní, nebo bankovní úschově. Záleží, na čem se s kupujícím domluvíte.

Jak vypadájí AML a PEP dotazníky?

Taky vás u ostatních realitek štvalo, že vám smlouvu ukázali až na poslední chvíli a nedali vám možnost ji zaslat svým právníkům? To se vám u mě nestane. Rezervační smlouvu si můžete pročíst klidně už před samotnou prohlídkou. Mám rád fér jednání a transparentnost. Tady je moje rezervační smlouva, kterou podepsaly stovky klientů před vámi a mnoho právníků se k ní vyjádřilo jako k nejlepší rezervační smlouvě, kterou kdy od realitní kanceláře viděli.

JAK VYPADÁ MOJE REZERVAČNÍ SMLOUVA?

Jsem transparentní a otevřený. Smlouvu si stáhněte a v klidu si ji pročtěte. Klidně i s vašim právníkem. Kdybyste nějakým pasážím nerozuměli, rád vám je osobně vysvětlím.

STÁHNOUT A PROČÍST REZERVAČNÍ SMLOUVU

KDO JSEM VE TŘECH VĚTÁCH

Jsem profesionální realitní makléř, který od roku 2010 prodal více než 540 nemovitostí v celkové hodnotě přes 1,4 miliardy Kč. Svými zkušenostmi a efektivním využíváním marketingových nástrojů pomáhám klientům z Prahy a jižní Moravy prodávat jejich nemovitosti co nejlépe a za co nejvyšší tržní cenu .