Za 15 let v realitách jsem viděl spoustu lidí udělat drahé chyby právě kvůli špatné interpretaci cenových map. Jednou jsem měl klientku, která rok nemohla prodat byt, protože trvala na ceně "podle cenové mapy". Jenže mapa nezohledňovala, že její byt byl přímo nad nonstop barem a že v domě nebyl výtah. Nakonec musela jít s cenou o 20 % dolů. To jsou ty momenty, kdy si říkám, že je čas podělit se o zkušenosti z praxe.

Pravda a mýty o cenových mapách: Co vám nikdo neřekl

Pamatuju si, jak jsem na začátku své kariéry slepě věřil všemu, co cenové mapy ukazovaly. Byl jsem jako dítě s novou hračkou - nadšený, ale naivní. Pak přišla první facka. Prodával jsem byt, který podle mapy měl mít hodnotu 6 milionů. Po třech měsících marného snažení a několika znaleckých posudcích jsme zjistili, že reálná cena je o milion a půl nižší. Proč? Protože mapa nezohledňovala, že bytový dům čeká nákladná rekonstrukce fasády a střechy.

Jednou za mnou přišel investor, který chtěl prodat celý činžovní dům v Karlíně. Vytáhl cenovou mapu a začal počítat: "Dvanáct bytů, průměrná cena v lokalitě 135 tisíc za metr, celková podlahová plocha 827 metrů... To je jasná matematika!" Musel jsem se usmát. Mapa totiž neukazovala, že více než polovina jeho bytů má regulované nájemné, že střechou teče a ve sklepě je vlhkost. To jsou ty detaily, které žádná cenová mapa nikdy nezachytí.

Nebo případ paní Novotné. Koupila byt "podle cenové mapy" v zdánlivě lukrativní lokalitě. Jenže co mapa neukázala? Že přímo pod okny jejího bytu má vzniknout nová tramvajová trať. Za rok, když chtěla byt prodat, byla cena o 15 % nižší než její kupní cena. A to v době, kdy ceny nemovitostí obecně rostly!

Ale nebojte, nejsem tady jen proto, abych kritizoval cenové mapy. Jsou to užitečné nástroje - když víte, jak s nimi pracovat. Pojďme si tedy říct, jak na to:

První pravidlo: Cenová mapa je jen začátek, ne konec vašeho průzkumu. Je to jako když se díváte na předpověď počasí - dává vám obecný přehled, ale před důležitým výletem si stejně raději zkontrolujete více zdrojů, že?

Vždycky se ptejte: "Jak stará jsou ta data?" Měl jsem klienta, který se díval na cenovou mapu z loňského roku. V této lokalitě mezitím otevřeli nové obchodní centrum a ceny vyletěly o 20 % nahoru. To už mapa neukázala.

Nedávno jsem řešil zajímavý případ. Mladý pár chtěl koupit byt v nové zástavbě. Cenová mapa ukazovala průměrnou cenu 87 tisíc za metr. Ale když jsme se podívali podrobněji, zjistili jsme, že ta "průměrná" cena zahrnovala i staré panelové domy v okolí. V nových projektech byly ceny o 30 % vyšší. A co teprve rozdíly v jednotlivých patrech! Mapa vám ukáže průměrnou cenu v domě, ale zkuste někomu vysvětlit, že přízemní byt bez výhledu má jinou hodnotu než střešní byt s terasou. Měl jsem případ, kdy v jednom domě byl rozdíl v ceně mezi přízemím a posledním patrem přes 40 % za m²!

Pak jsou tu "skryté faktory", které žádná mapa nezachytí. Třeba orientace bytu - rozdíl mezi bytem na sever a na jih může být klidně 10 % v ceně. Nebo kvalita sousedů - to je něco, co poznáte, až když v domě strávíte nějaký čas. Měl jsem klienty, kteří prodávali krásný byt pod cenou jen proto, že nad nimi bydlel profesionální DJ, který "pracoval" hlavně v noci.

A co parkování? To je kapitola sama pro sebe! V některých částech Prahy může garáž nebo parkovací místo zvýšit hodnotu bytu o vyšší statisíce. Ale zkuste to vyčíst z cenové mapy...

Jednoduchý tip, který dávám každému klientovi: udělejte si vlastní průzkum. Projděte okolí v různých denních dobách. Zajděte na kávu do místní kavárny a popovídejte si s místními. Prozkoumejte územní plán, napište na stavební úřad nebo se podívejte na web obce či městské části. Zjistěte, jaké změny se v okolí chystají. To vám žádná cenová mapa neřekne. Měl jsem klienta, který díky tomuto přístupu během roku vydělal dva miliony. Než koupil byt, zjistil si, že v okolí město plánuje nový park a školku. Hodnota jeho bytu po roce výrazně vzrostla. A tohle by z žádné cenové mapy nikdy nezjistil.

Další důležitá věc je sezónnost. Cenové mapy tohle většinou nezohledňují, ale i realitní trh má svoje cykly. V létě jsou obvykle ceny vyšší než v zimě. Před Vánoci trh obvykle zamrzne. Tohle jsou nuance, které můžou znamenat rozdíl statisíců v ceně.

A co technický stav nemovitosti? To je další faktor, který žádné cenové mapy neřeší. Měl jsem případ dvou identických bytů ve stejném domě. Jeden byl po kompletní rekonstrukci, druhý v původním stavu ze 70. let. Rozdíl v ceně? Přes jeden a půl milionu korun.

Největší past cenových map je ale v tom, že vytváří falešný pocit jistoty. "Když to říká cenová mapa, musí to být pravda," myslí si lidé. Ale realitní trh je živý organismus, který se neustále mění. Co platilo včera, nemusí platit dnes.

Tak jak tedy s cenovými mapami pracovat? Tady je můj osvědčený postup:

🔸 Berte mapu jako první orientační bod, ne jako bibli
🔸 Vždycky si ověřte stáří dat
🔸 Projděte si osobně minimálně 5 podobných nemovitostí v okolí
🔸 Mluvte s místními obyvateli
🔸 Zkontrolujte územní plán a plánované změny v okolí
🔸 Nezapomeňte na technický stav nemovitosti

A hlavně - nebojte se přiznat, že něčemu nerozumíte. Lepší je zeptat se "hloupě" předem než udělat drahou chybu později.

Nejste si jistí, jak správně stanovit cenu vaší nemovitosti? Rád vám pomůžu. Díky více než 14 letům zkušeností a stovkám úspěšně prodaných nemovitostí přesně vím, na co si dát pozor. Správné nacenění může znamenat rozdíl v řádu milionů. Nenechte se připravit o peníze kvůli špatné interpretaci cenové mapy. Zavolejte nebo napište – společně zjistíme, jak z vaší nemovitosti vytěžit maximum.